Locazione commerciale e giurisprudenza

La sopravvivenza di un imprenditore all’epoca di una crisi globale

Il contesto socioeconomico in cui da un anno e più siamo stati catapultati, ha decretato l’ingresso di molti settori, e quindi di innumerevoli imprenditori, in un’oscura crisi di cui è sempre più difficile delineare i margini. 

L’imprenditore è in crisi. Il commercio è in crisi. Lo Stato e tutti i suoi organi sono in crisi. La locazione commerciale è in crisi e, non da meno, gli istituti giuridici sono in crisi. 

Nonostante siano sopravvissuti, con caratteri pressoché immutati – difesi da una schiera di normative – posta la situazione contingente, anche le istituzioni giuridiche si ritrovano a fronteggiare il cambiamento che, senza pietà, ha indebolito l’intero sistema. 

In questo scenario infelice come può sopravvivere un imprenditore? 

Quali consigli noi consulenti possiamo dare affinché si possa continuare a lavorare, a guadagnare e a vivere?

Ti sarai certamente ritrovato nella nefasta situazione di dover rispondere alla domanda di un imprenditore X: “Adesso come posso adempiere regolarmente alle obbligazioni contratte per lo svolgimento della mia attività lavorativa?”. Perché sì, questa è una domanda legittima e cruda come la realtà che oggi viviamo tutti e che sicuramente ogni imprenditore si starà ponendo.

Il problema preponderante sembra essere per i più il pagamento del canone di locazione commerciale. La risposta alla domanda al nostro imprenditore X sarà stata auspicabilmente dettata dal buon senso e dalla tua esperienza, non certamente sarà stata sostenuta da un codice di legge, poiché ancora non è stata definita alcuna formale disposizione.

Ad oggi non esiste infatti alcuna norma che svincoli espressamente il conduttore dal pagamento del canone; nemmeno che ne fissi la sua automatica riduzione in caso di lockdown, istituzionale impedimento al proseguo dell’attività lavorativa, mancanza di liquidità indotta dalla crisi Covid-19. Nella pratica l’accordo è lasciato alle parti, tocca a locatore e conduttore trovare un accordo “di pace”.

Alcuni Tribunali Italiani hanno già avuto occasione di pronunciarsi su queste problematiche. Tali organi si sono dimostrati spiccatamente sensibili verso l’imprenditore talmente indebitato per la crisi contingente da non poter soddisfare il pagamento del canone di locazione per intero, e questo viene ad essere certamente un precedente rilevante; ancora una volta sembra però trattarsi di buon senso, di un occhio chiuso in fase di definizione, di un’attenuante conferita a casi specifici, dettata dalla bontà delle istituzioni coinvolte nel dato momento, ma non da una legge. Perché no, non c’è una legge che legittimi, protegga e tuteli l’imprenditore indebitato dalla situazione causata da Covid-19, oggi.

Uno spiraglio è giunto con l’art. 3 del Decreto Legge 6/2020 (convertito in Legge 13/2020). Il comma 6 bis ha disposto che il rispetto delle misure di contenimento sia sempre valutato ai fini dell’esclusione della responsabilità del debitore. Questo comprende anche l’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti. Viene così delineata una nuova linea interpretativa degli articoli 1218 e 1223 del Codice Civile.

Attenzione, questo non equivale ad un “liberi tutti” generalizzato, non decreta quindi che si possa restare inadempienti alle obbligazioni e “impuniti”. Indica semplicemente che l’obbligo di adempiere rimane, salvo diverso accordo tra le parti. E se manca l’accordo? In questo caso è previsto che il debitore possa non adempiere per cause oggettive (es. per carenza di liquidità) e non a lui imputabili (restrizioni imposte dall’emergenza sanitaria). Ma la confusione rimane e l’imbarazzo che provoca la domanda del nostro imprenditore X continua ad aleggiare potente nell’aria.

Sul debitore inadempiente rimane sempre e comunque il dovere di dimostrare questa “oggettiva impossibilità”. Noi consulenti possiamo fornire gli strumenti utili a destreggiarsi in questa burocrazia. Come? Ad esempio, esibendo le dichiarazioni reddituali o i bilanci a riprova della carenza di provvista necessaria.  E se locatore e conduttore non trovano un accordo?

Ecco che può venire in soccorso il Decreto Legge 28/2020 (convertito in Legge 70/2020) che prevede l’attivazione della procedura di mediazione in caso di liti in materia di obbligazioni contrattuali in cui le parti sostengano che l’emergenza sanitaria sia causa di inadempimento totale o parziale.

Quindi un passaggio obbligato prima dell’azione giudiziale.

La mediazione civile è una procedura stragiudiziale volta alla risoluzione bonaria delle liti. Significa che si svolge “fuori dalle aule dei tribunali”, quindi senza i tempi, i riti e i costi di un’azione giudiziale. Non si svolge davanti a un giudice, ma davanti a un imparziale soggetto terzo rispetto alle parti.

La procedura di mediazione è rappresentata da una domanda scritta, presentata dal nostro imprenditore X, assistito da un avvocato. La domanda deve contenere i dati delle parti ed una esposizione dei fatti. La mediazione ha una durata di quattro mesi e spese più contenute rispetto a una causa.

Il mediatore, ricevuta la domanda di mediazione, convoca il locatore e tenta in via bonaria di far trovare un accordo alle parti. Nel caso in cui il mediatore non riuscisse nel suo intento e l’accordo non si trovasse, verrebbe semplicemente redatto un verbale di mancato accordo e la richiesta verrebbe affrontata per vie legali.

Se, invece, le parti dovessero trovare armonico accordo, il relativo verbale avrebbe lo stesso valore di una sentenza. Ecco prospettata una possibile risposta pacifica da consegnare al nostro sfortunato imprenditore X.

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