Il cambio di destinazione d’uso immobiliare

Il cambio di destinazione d’uso immobiliare

Buongiorno ragazzi, finalmente è spuntato un raggio di sole quindi ne approfitto per darvi un po’ di energia positiva. Oggi parliamo di “cambio d’uso” che è una delle mie modalità preferite e la mia specialità.
Cos’è allora il cambio d’uso? Lo dice la parola stessa: è il cambio di destinazione di un immobile da un tipo ad un altro. Vi faccio un esempio: un dato immobile si presenta ad uso commerciale, come può essere un ufficio ma noi possiamo cambiarne l’uso che ne vorremo fare, per esempio trasformandolo in abitativo. Sicuramente tenderemo a incanalarci di più verso l’abitativo. Il motivo è che i prezzi degli immobili commerciali generalmente sono più bassi e fare il cambio d’uso ci dà la possibilità di poterlo vendere ad un prezzo maggiore. È una tattica di modalità di acquisto, che tra l’altro apprezzo particolarmente perché mentre nelle operazioni normali di compravendita c’è bisogno di uno sconto importante sul prezzo, per quanto riguarda il campo di destinazione d’uso, possiamo fare l’acquisto anche senza chiedere questo sconto importante.
Detto questo, possiamo acquisire un negozio, un ufficio, un laboratorio ad un prezzo veramente basso, per poi fare il cambio d’uso con spese molto limitate; in più, tante volte non c’è neanche bisogno di pagare gli oneri comunali. A questo punto possiamo venderlo a un prezzo sensibilmente più alto, ovviamente dopo aver ristrutturato. È diventata un tipo di operazione che amo particolarmente. Abbiamo bisogno di riadattare gli appartamenti (cioè fare il cambio d’uso) perché inizialmente non hanno le predisposizioni per essere un appartamento, di conseguenza vanno modificati anche internamente, oltre che a livello documentale, comunale e catastale. Queste sono operazioni super profittevoli, se fatte nel modo giusto. Chiaramente gli immobili devono avere delle caratteristiche ben precise, di cui sicuramente più avanti approfondirò l’argomento. Comunque, può capitare che ci siano degli immobili commerciali che in una certa zona non hanno un valore molto alto, perché può essere che non ci sia un passaggio di persone oppure non hanno un valore commerciale per quello che, in teoria, dovrebbero servire. Prendiamo il caso di un negozio che è su una via dove non passa nessuno; è chiaro che quel negozio avrà un valore molto basso. Al contrario, se quel negozio viene trasformato in appartamento, il fatto che non ci siano persone su quella via, diventa un valore aggiunto. Quindi se prima come negozio valeva molto poco, come appartamento vale moltissimo perché è un’area tranquilla. Possiamo notare come viene ribaltato totalmente quello che era un aspetto negativo, che ora diviene aspetto positivo. Più avanti riprenderò il discorso, approfondendo questo tipo di modalità per spiegarvi bene nel dettaglio come procedere e quali sono i trucchi.

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