20 mila euro di margine? NO GRAZIE! Istruzioni per l’uso

20 mila euro di margine? NO GRAZIE! Istruzioni per l’uso

Perché ho rifiutato un’asta con un margine di ben 20.000 euro?
Parliamo dell’ultima casa che ho visitato in via Calzini.
Andatevi a vedere l’ultimo video e ora vi spiego il perché [Musica]
Eccoci bentornati. Allora vediamo oggi perché ho rifiutato di fare un’asta praticamente o quasi sicuro fosse deserta nonostante ci fosse un margine di ben 20.000 euro che per i non addetti ai lavori potrebbe essere tantissimo guadagno.
Oggi vi dimostro con la mia lavagnetta dietro: mi scuso per i fogli che ho messo ma era l’unico modo per coprire le luci e riflessi delle luci.
Vi farò vedere perché un margine di 20 mila euro su un’operazione di queste cifre è un’operazione da non fare ed è un monito per chi appunto non ha dimestichezza con questo tipo di operazioni a fare molta attenzione.
Allora vi ricordo che l’immobile aveva una base d’asta di circa 63 mila euro quindi lo scrivo qui 63.000 era appunto l’acquisto da un’analisi di mercato e dall’incrocio di bari dati siamo riusciti ad estrapolare un dato che è il valore di mercato attuale di circa 75 80 mila euro che lo chiameremo valore di mercato ora questa cifra che sono i 75 80 mila euro è una cifra assolutamente cautelativa questo cosa vuol dire vuol dire che per vendere questo immobile in tempi medi per un privato quindi parliamo di sei mesi un anno probabilmente potrebbero essere ricavati anche 90 mila euro ma non è quello che noi cerchiamo perché noi andremo a vendere questo immobile in tempi molto rapidi fra i 4 e gli 8 massimo me diciamo con una media di sei mesi quindi dobbiamo rimanere su valori molto cautelativi anche per proteggerci da tutta una serie di imprevisti quindi diciamo che non supererà gli 80 mila euro il margine previsto quindi è di massimo 20.000 euro margine lo chiamo lordo al lordo di tutte le spese che te le imposte quindi è un larghissimo direi ora questo margine di 20 mila euro da cui siamo partiti all’inizio del video ma scorporata delle spese quali sono le spese sicure a cui andremo incontro sicuramente sono le imposte catastali quindi operando a livello di società avremo sicuramente il 9 per cento su questa rete che mi faccio al volo sul 63 mila nove sono 5670 5670 sono le imposte ok diciamo per comodità per arrangiare possiamo fare se mi vedevo ok per fare i conti un po più velocemente quindi siamo già a 69.000 euro ricordatevi che alle aste giudiziarie si pagano sempre due gestioni di condominio quindi nel caso di specie erano circa 1.300 euro l’anno quindi calcoliamo per comodità di conti circa 3.000 euro ok nella configurazione più attuale siamo già a 63.000 più 6300 nina siamo già a 63 di 9.000 il che vuol dire 52 mila euro scusate se 72 sbagliato 72 mila euro vedete che a questo punto si configura come un’operazione assolutamente impossibile perché se noi abbiamo questi due valori e questi sono i nostri costi vuol dire che avremo un margine dai 3.000 ai 8.000 dai 3 agli 8 mila euro e chiaro che un’operazione di questo tipo quindi senza neanche spendere un euro su un’imbiancatura o su qualsiasi altra spesa è chiaro che un’operazione configurata così è assolutamente improponibile questo è il motivo per cui tutte le operazioni che vado a concludere hanno sempre almeno il 30 per cento di margine a salire quindi una cosa di positivo assolutamente no il margine è ridicolo non vale la pena a muovere dei capitali per avere dei margini così bassi quindi adesso potremo fare la percentuale ma anche nel caso di 8.000 euro che è il nostro utile a su cui sto facendo con la carta l’attrice diviso il capitale investito che sono 72 per cento l 11 per cento un’operazione con l’undici per cento assolutamente impossibile ricordiamoci che da questo valore vanno dedotti anche le tasse a fine anno quindi è un valore che poi andrà ridotto ulteriormente di circa un terzo meno quindi questo 11 poi sarà eletto all’incirca 7 ok un’operazione 7 per cento non ha nessun senso logico quindi mi raccomando anche se a volte sembra che il margine sia alto bisogna sempre fare bene i conti vedere sempre bene qual è il valore di mercato e farsi tutto uno studio di questo tipo ogni volta per ogni operazione per capire se era un asta è interessante o non solo un’altra un’operazione immobiliare e interessante oppure no quindi assolutamente occhio

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Ciao

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